חותיפו תועקשה רגדא 2017 יאמ

Transcription

1 אדגר השקעות ופיתוח מאי 2017

2 עדימה ללכנה תגצמב וז וניה עדימ ססובמה לע עדימ ללכנש חודב יתפוקתה לש הרבחה םויל 31 רבמצדב 2016 חודבו ינועברה םויל 31 סרמב 2017 יפכ םסרופש א"נגמב ןכו לע תוגצמ םיחווידו םימדוק םתוא המסרפ הרבחה וניאו ףילחמ ןויע יחווידב הרבחה.םירומאה,ףסונב תללוכ תגצמה םינותנ עדימו םיגצומה ןפואב וא/ו הכירעב וא/ו הנוש חוליפב םינותנהמ םיללכנה םיחווידב,םירומאה וא הזכ ןתינה בושיחל ךותמ םינותנה םילולכה יחווידב.הרבחה תגצמה הניא הווהמ העצה תשיכרל תוריינ ךרעה לש הרבחה וא הנמזה תלבקל תועצה,רומאכ הדעונו ךא קרו תריסמל עדימ םיעיקשמל רומאהו הב וניא,ץועי,הצלמה תווח תעד וא העצה רשאב תויאדכל,העקשה וניאו ףילחמ תא לוקיש,תעדה הקידב תיאמצע ץועייו ישיא םאתהב םינותנל םידחוימה לש לכ.עיקשמ הרבחה הניא תיארחא תומלשל וא/ו קויד,עדימה איהו אל אשית תוירחאב םיקזנל וא/ו םידספהל םהשלכ םילולעה םרגיהל שומישהמ האצותכ.עדימב תגצמ וז תללוכ עדימ הפוצ ינפ,דיתע ותרדגהכ קוחב תוריינ ךרע.1968-ח"כשתה עדימ רומאכ,ללוכ ןיב,רתיה,תויזחת,תורטמ תוכרעה לש םינדמואו רגדא תועקשה חותיפו מ"עב )"הרבחה"( םיסחייתמה םיעוריאל וא םיניינע,םיידיתע רשא םתושממתה הניא תיאדוו הניאו תטילשב הרבחה םיעודיהו הרבחל ןוכנ דעומל םוסרפ תגצמ.וז עדימ הפוצ ינפ ועבטמ דיתע ףופכ תושממתה-יא ינוכיסל עדימו רומאכ וניה יתלב.יאדוו ותושממתה לש עדימה הפוצה ינפ דיתע עפשות ימרוגמ ןוכיס םינייפאמה תא תוליעפ הרבחה ןכו תויוחתפתהמ תילכלכה הביבסב הב תלעופ הרבחה םייושעה םיינוציח םימרוגבו עיפשהל לע.הרבחה תוליעפ ךכיפל יארוק תגצמ וז םירהזומ,תאזב יכ היתואצות היגשיהו לעופב לש הרבחה דיתעב םייושע תויהל םינוש וגצוהש ולאמ תיתוהמ עדימה הפוצ ינפ דיתעה אבומה תגצמב.וז ומכ,ןכ תויזחת תוכרעהו תופוצ ינפ דיתע תוססבתמ לע םינותנ עדימו םייוצמה ידיב הרבחה דעומב םוסרפ תגצמה הרבחהו הניא תביוחמ ןוכדעב וא יוניש לכ תיזחת וא/ו הכרעה רומאכ לע תנמ ופקשיש םיעוריא וא ולוחיש תוביסנ דעומ רחאל.תגצמה רהבוי יכ תבייחתמ הניא הרבחה תא ןכדעל עדימה לולכה.תגצמב 2

3 - נדל"ן נדל"ן בשווי של כ- 3.4 מיליארד ש"ח. פריסה גיאוגרפית בשווקים יציבים 36 נכסים מניבים, כ- 346 אלפי מ"ר להשכרה, מרביתם במרכזי ערים ראשיות טורונטו, תל אביב, ורשה, אנטוורפן של כ- 88% תפוסות גבוהות שיעור תפוסה ל- )כולל פרוייקטים בתהליכי שיווק(. NOI 2017 NOI של כ מ' ש"ח ברבעון ראשון לשנת LTV נמוך )* יחס אשראי בנקאי לנדל"ן להשקעה )LTV( כ- 37% דירוג A3 דירוג אגרות החוב - *( סה"כ חוב פיננסי )כולל אג"ח( ביחס לנדל"ן להשקעה עומד על כ- 69% 3

4 אדגר השקעות ופיתוח בע"מ Adgar Canada Inc Adgar I&D Belgium N.V )19.9% מגדל( 80.1% CANADA Adgar I&D Poland N.V BELGIUM POLAND במידה ולא צויין אחרת שיעור ההחזקה הינו 100%. השותפויות בקנדה מוחזקות בשיעור של 100% ומחזיקות במרבית הנכסים בקנדה בשיעור של 50%. 4

5 מנכ"ל - רועי גדיש ישראל פולין קנדה בלגיה מנהל הפעילות Herman Wauters מנהל הפעילות Chris Tambakis מנהל הפעילות Eyal Litwin סמנכ"לית כספים ליאת מנור מנהל הכספים Carl Stetler מנהל כספים Michael Mevorach סמנכ"ל תפעול איתי קנטרוביץ מנהל שיווק David DeNoble מנהל תפעול Artur Filipiuk מנהל פיתוח עסקי Ron Inger 5

6 התפלגות גאוגרפית על פי חלק החברה בשווי הנדל"ן להשקעה )ורשה( פולין קנדה 25% )טורונטו ) 35% ישראל 34% בלגיה 6% 6

7 - 360 מגדל אדגר - אפעל 35 פ"ת אדגר רח' השלושה ת"א 7

8 BMW Adgar Park West Konstruktorska Building Adgar Business Center Adgar Plaza Adgar Wave 8

9 Adgar Park West Adgar Plaza BMW Adgar Wave 9

10 10

11 40 Eglinton Avenue East 110 Eglinton Avenue East 75 Eglinton Avenue East 1867 Yonge Street 120 Bloor Street East 1881 Yonge Street 11

12 1 Richmond St.W. 365 Bay Street 55 York Street 170 University Ave 40 Holly 800 Bay Street 12

13 נכסים מניבים - מדינה ישראל קנדה פולין (3) בלגיה סה"כ מספר בניינים שטח להשכרה )אלפי מ"ר( תפוסה ליום % 90% 83% 89% 88% שווי הנכסים בספרים )מיליוני ש"ח( 1,059 1, )2( 3,326 (1) כולל אדגר 360 תוספת קומות )נכס באכלוס(. לא כולל נדל"ן להשקעה בהקמה )בניין C(. חלק החברה הינו 80.1%. בחודש אוגוסט 2016 הסתיימה תקופת השכירות של הדייר בנכס (Konstruktorska( BC2 החברה שיפצה את הנכס ופועלת להשכרתו. בנטרול הנכס הנ"ל שיעור התפוסה בפולין עומד על 89%. (1 (2 )3 13

14 פריסה רחבה של שוכרים 60% 50% 40% 30% 20% 10% משרדי ממשלת פולין ממשלת ישראל איי.די.איי - חב' לביטוח Softchoice Pfizer Symantec Link 4 Bank of montreal משרדי ממשלת בלגיה AVG 0% מעל 5% מדינת ישראל פחות מ- 1% - 2% 1% - 3% 2% - 5% 3% 14

15 יחס הון למאזן )בניכוי מזומנים( 30% 28% 26% 24% 22% 20% 60% 50% 40% 29.0% 28.1% 27.4% 24.0% 24.8% 25.5% 27.0% 24.9% 26.3% 24.3% 21.8% 23.4% 23.0% 24.2% Q1-17 יחס הון למאזן )בניכוי מזומנים ) יחס הון למאזן )בניכוי מזומנים ) ייחוס הלוואת מגדל להון )* יחס חוב פיננסי להשקעה - LTV 58% 55% 51% 48% 45% 46% 46% 44% 37% 30% Q1-17 *( חוב בנקאי כנגד נכסים משועבדים. 15

16 שערי חליפין לחברה עודף נכסים על התחייבויות במטבעות הרלבנטיים לפעילות החברה בחו"ל )בעיקר דולר קנדי ואירו(. עודף הנכסים נובע בעיקר מהשלמת המימון שניתן על ידי מוסדות פיננסים בחו"ל, על ידי החברה באמצעות אשראי שקלי )בעיקר אגרות חוב( והון עצמי. כמו כן, נוצרת חשיפה עקב הגידול בהון של חברות הבנות בחו"ל מהרווחיות השוטפת. אסטרטגיית ההגנה של החברה כנגד ירידת שע"ח: בגין עודף הנכסים הנוצר ממימון באשראי שקלי - החליפין באמצעות עסקאות פורוורד. הגנה מלאה על ידי קיבוע שערי בגין ההון העצמי הנוצר במדינות השונות - הגנה באמצעות עסקאות צילינדר, כנגד ירידה בשערי החליפין של 5%-3% מנגד, החברה תהנה מעליית שערי החליפין עד 8%. 16

17 אגרות חוב )במיליוני ש"ח( % 5.50% 5.00% 4.50% 4.00% 3.50% 3.00% ריבית ריאלית פרעונות קרן אג"ח 2022 ואילך יתרת אגרות החוב 227 ירידה בריבית הריאלית הממוצעת על האג"ח 741 1,400 1,200 1,

18 נתונים עיקריים דוחות ליום )מיליוני ש"ח( - נתונים ליום מזומנים וניירות ערך נדל "ן להשקעה ונדל"ן בהקמה 3,489 3,451 3,423 סך הנכסים 3,912 3,839 3,892 התחייבויות שוטפות התחייבויות אחרות לז "א 2,510 2,653 2,647 הון הון מיוחס לבעלי המניות נתונים לתקופה 1-12/ / /2017 הכנסות מהשכרת נכסים NOI EBITDA 42.4 ) 5.1( רווח נקי )הפסד( ) 6.3( רווח נקי מיוחס לבעלי מניות 53.1 *( בגין שינוי מבנה האחזקה בקנדה מנאמנות קנדית לחברה קנדית עודכנה העתודה למס על מנת להתאימה לשיעור מס החברות בקנדה )26.5%(. לאור זאת, רשמה החברה הכנסת מס חד פעמית של כ- 42 מ' ש"ח. 18

19 פרוייקטים בתהליכי שיווק.2015 ישראל - אדגר 360 תוספת בנייה של 21,240 מ"ר על בניין קיים, תחילת אכלוס מאי שיעור שיווק - 86%. )עוד כ- 9% בשלבי משא מתן מתקדמים(. NOI צפוי בסיום האכלוס כ מיליון ש"ח *(. *( לעניין מידע צופה פני עתיד ראה שקף 2 19

20 אדגר

21 2 Fraser קנדה - Adgar 161 Liberty Adgar 42 Fraser 7-15 Fraser/ 30 Fraser Adgar 159/173 Dufferin Adgar 2 Fraser 2 & 20 Atlantic 21

22 2 Fraser קנדה village( )Liberty שיפוץ מבנה בשטח להשכרה של כ- 10,000 מ"ר )חלק החברה בנכס 50%(. שיעור שיווק של כ- 95%. NOI צפוי בסיום האכלוס כ- 1.4 מיליון דולר קנדי *(. *( לעניין מידע צופה פני עתיד ראה שקף 2 22

23 Adgar Park West פולין - 23

24 Adgar Park West שטח להשכרה: כ- 42 אלפי מ"ר שיעור השיווק: 92% כ- 3% נוספים הוסבו ל- coworking 24

25 התפתחות NOI )במיליוני ש"ח( (* (* ) NOI צפוי )** *( לאחר מכירת 25% ממרבית הנכסים בקנדה בחודש מאי 2012 ו- 25% נוספים בחודש ינואר **( לאחר אכלוס מלא של APW ופרוייקט אדגר A+C 360 )כולל הנחות לגבי אכלוס, חידוש חוזים ולפי שערי חליפין ל- לעניין מידע צופה פני עתיד ראה שקף 2 25

26 מיליוני ש"ח לבעלי המניות - לפי רבעונים FFO Q1.14 Q2.14 Q3.14 Q4.14 Q1.15 Q2.15 Q3.15 Q4.15 Q1.16 Q2.16 Q3.16 Q4.16 Q1.17 FFO *( ה- FFO ב- Q1.14 הינו לאחר מכירת 25% ממרבית הנכסים בקנדה 26

27 תחזית FFO ריאלי )במיליוני ש"ח( 1-12/ /2016 תחזית לשנת 2018 תחזית לשנת FFO ריאלי )* *( כולל הנחות אכלוס לגבי נכסים קיימים ופרוייקטים בתהליך שיווק. ללא השפעת שינויים אפשריים נוספים, דוגמת שינויים בשערי חליפין ושינוי בהוצאות המימון בעקבות שינויים בשיעורי הריבית. כמו כן, אינו כולל FFO מרכישת נכסים חדשים נוספים )כמו גם ירידה במקרה של מכירת נכסים( לעניין מידע צופה פני עתיד ראה שקף 2. 27

28 פרוייקט בביצוע בניין - C רח' השלושה ת"א *( הקמת 17 אלף מ"ר משרדים בסמוך לבניין אדגר 360. העלות הצפויה )לא כולל קרקע ומימון( כ- 150 מיליון ש"ח והבנייה צפויה להסתיים לקראת סוף שנת NOI צפוי באכלוס מלא כ מיליון ש"ח. החברה מנהלת משא מתן מתקדם להשכרת כ- 30% מהשטחים לשגרירות אירופאית. בניין C אדגר 360 *( לעניין מידע צופה פני עתיד ראה שקף 2 28

29 פרוייקטים בתכנון פ"ת 33 אפעל במגרש זכויות בנייה של כ- 20 אלף מ"ר החברה פועלת להגדלת זכויות הבנייה לכ- 40 אלף מ"ר. D בניין -APW החברה קיבלה היתר בנייה לבניית בניין משרדים נוסף של כ- 8,000 מ"ר על הקרקע בסמוך לבניין APW 29

30 110, Eglinton טורונטו קנדה בניית פרוייקט משותף של משרדים ומגורים עם בשיתוף בניינים סמוכים 30

31 ,Liberty Village קנדה ייעוד מחדש של אזור הנוכחי לשימוש מעורב מגורים ותעסוקה )בבעלותנו ביחד עם שותף מקומי, כ- 33 אלף מ"ר להשכרה באיזור על פני שטח של כ- 41 אלף מ"ר( 31

32 סל נכסים מניבים איכותי במרכזי ערים. פריסה מאוזנת בשווקים יציבים. ניהול באמצעות צוות ניהול מקצועי מקומי. תוספת הכנסות מהותית מנכסים קיימים. הרחבת הפעילות באמצעות צירוף שותפים אסטרטגיים. תפוסה גבוהה בנכסים. גמישות פיננסית. סיכום 32

33